Rynek kredytów hipotecznych w 2009 roku

W 2009 roku sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowych była pochodną zaostrzenia
warunków przyznawania kredytów, które banki przeprowadziły jeszcze w 2008 r.
Wciąż  utrzymywały się stosunkowo wysokie poziomy marż  , choć ostatni kwartał
przyniósł pierwsze symptomy poprawy sytuacji. Dzięki spadkowi stóp procentowych
oprocentowanie kredytów  w  końcu roku spadło jednak do relatywnie atrakcyjnych
poziomów obserwowanych po raz ostatni na początku 2008 r. Dobrą informacją jest
również  zatrzymanie  spadku  zdolności kredytowej . Dzięki spadkom cen mieszkań i
nieznacznym wzrostom zdolności kredytowej,w porównaniu z początkiem roku,wzrosła
liczba  m 2  mieszkania  jakie  można  sobie  kupić  za  maksymalna   kwotę  kredytu .
Rok 2009 r . był  również  przełomowy dla preferencyjnych kredytów udzielanych w
programie Rodzina na swoim. Dzięki znacznemu zwiększeniu dostępności mieszkań
spełniających  warunki  programu , istotnie  wzrosła  ich  popularność . Wymieniając
istotne wydarzenia mijającego roku nie można również zapomnieć o Rekomendacji SII
umożliwiającej spłatę rat kredytów walutowych bezpośrednio w walucie.

Oprocentowanie i marże

Ze względu na poziom marż, 2009 rok można podzielić na trzy okresy.

Pierwszy  to  miesiące od stycznia  do  maja , kiedy kontynuowany był rozpoczęty w
ubiegłym roku wzrost marż nowozaciąganych kredytów. W przypadku kredytów w zł
tendencja wzrostowa zakończyła się po osiągnięciu poziomu 2,8% (  kredyt na kwotę
300 tys.zł,25% wkładu własnego) w kwietniu.Dla kredytów walutowych na osiągnięcie
maksymalnego  poziomu  trzeba  było  czekać miesiąc dłużej . W maju przeciętna marża
kredytów we frankach wyniosła 4,3%, a w euro 3,9%. Oznacza to, że w ciągu 12 m-cy
marże wzrosły trzykrotnie, gdyż w maju 2008 r. marże zarówno kredytów we frankach
jak i w euro wynosiły ok. 1,3%.

Drugi okres , czyli  miesiące  od  maja  do  października  to  stabilizacja  poziomu  marż .
Przeciętna  marża kredytów w złotych utrzymywała się na poziomie 2,8 % . W przypadku
kredytów walutowych poziom marż nie był  aż  tak stabilny , ale zmiany miały stosunkowo
niewielki zasięg . Wyjątkiem  był  czerwiec , który  rozpoczął  ten  drugi  okres od spadków.
W czerwcu marża kredytów we frankach spadła z maksymalnego poziomu do 3,75% i mniej
więcej na tym poziomie pozostawała do końca roku.

Ostatni, czyli trzeci okres rozpoczął się w październiku , kiedy  można  było  zaobserwować
pierwsze symptomy poprawy warunków udzielania kredytów mieszkaniowych. Banki zaczęły
wprowadzać promocyjne poziomy marż kredytowych. W rezultacie po 7 m - ch utrzymywania
się  na  poziomie  2,8 % , marża  kredytów w złotych zaczęła spadać i w końcu roku osiągnęła
poziom 2,55% .  Zaczęła spadać również przeciętna marża kredytów w euro . Przez 6 m - cy
utrzymywała  się  ona  na poziomie wyższym  niż  3,5% , po  czym  od  października  zaczęła
spadać, aby w grudniu osiągnąć poziom 3,3% . Jedynie  w  przypadku kredytów we frankach
nie  pojawiły  się  symptomy  poprawy  sytuacji  . Od  września  przeciętna  marża  utrzymuje
się bowiem na poziomie 3,8%.

Kredyty na kwotę 300 tys. zł, 25% wkładu własnego

Mimo pierwszych objawów poprawy warunków  na  jakich są udzielane kredyty hipoteczne
marże są wciąż znacząco wyższe niż przed kryzysem. Co ciekawe oprocentowanie wróciło
jednak do relatywnie  niskich  poziomów  z  początku  2008  roku . W październiku przeciętne
oprocentowanie kredytów w zlotych spado bowiem nieco poniżej 7%, a w grudniu do 6,75%.
Mniej  wiecej  tyle  samo  wynosiło  ono  na  początku  2008 roku . Przy takim oprocentowaniu
rata  kredytu  na  kwotę  300 tys . zł  na  30  lat  wynosi  1946  zł  . Tymczasem  jeszcze  na
początku  2009 r . przeciętne  oprocentowanie wynosiło 8,24%  , a rata  2252 zł . Wysokośc
raty  kredytu  spładla  więc  od początku roku o 306 zł .  2009  rok  przyniósł  również  istotny
spadek  oprocentowania  nowozaciąganych  kredytów w euro. Jeszcze  na  początku  roku
przeciętne  oprocentowanie  wynosiło  aż  5,65% , a w grudniu było to już tylko 4% . Jedynie
w przypadku kredytów we frankach oprocentowanie w grudniu jest większe (4,1%) , choć
nieznacznie , niż  na  początku roku  (4%) . Te  korzystne  poziomy oprocentowania pojawiły
się  dzieki  niskim  stopom  procentowym , które  przekładają się na poziom stawek bazowych
(WIBOR, LIBOR, EURIBOR). WIBOR 3M od którego najczęsciej uzależnione jest oprocentowanie
kredytów w złotych spadło z 5,84% na początku 2009 r. do 4,25% w grudniu. W tym samym
czasie LIBOR CHF 3M spadł z 0,65% do 0,25%, a EURIBOR 3M z 2,93% do 0,71%.
 

Zdolność kredytowa

Expander co miesiąc oblicza przeciętny poziom maksymalnej zdoności kredytowej. Od połowy
2007r. maksymalna kwota kredytu jaką mogła otrzymać 4-osobowa rodzina o dochodzie 3500zł
netto   systematycznie   spadała .  Tendencja   ta   została  zatrzymana  dopiero  w  2009 r .  W
przypadku kredytów w złotych w minionym roku zdolność przejściowo spadała (nawet poniżej
200 tys.zł), lecz ostatecznie w grudniu osiągnęła poziom 215 tys. zł, czyli była o 5 tys. złotych
wyższa  niż  na  początku roku  .  Jeszcze bardziej wzrosła  zdolność kredytowa w euro .  Na
początku  roku  wynosiła 130 tys. zł , a w grudniu już prawie 160 tys.zł. W przypadku kredytów
we frankach maksymalna kwota kredytu spadła nieznacznie – z 130 tys. zł. do 125 tys. zł .

W  przeliczeniu  na  powierzchnię  mieszkania  na  jaką  opisana  rodzina  może  sobie  kupić  za 
maksymalną kwotę kredytu, sytuacja w 2009 roku  nieznacznie  się poprawiła .  Dla przykładu w
Gdyni , gdzie  cena m 2  spadła  od  stycznie o ponad  7 %  ,   rodzina  z  naszego  przykładu  za
maksymalną kwotę kredytu w złotych w grudniu mogła kupić 34 m 2 . W styczniu 2009 roku  było
to o 3 m 2  mniej  .  Jeszcze większy wzrost  nastapił  w  przypadku  kredytów  w  euro .  Dzięki
większemu  wzrostowi   zdolnoćci   kredytowej  pod  koniec  roku  rodzina  z  naszego przykładu
mogła kupić w Gdyni 25 m2, czyli o 5,8 m2 więcej niż w styczniu.

Rekomendacja SII

W 2009 r. weszła  w  Zycie Rekomendacji SII, wprowadzająca możliwość spłaty rat kredytów
walutowych   bezpośrednio   w  walucie .  Do 1 lipca 2009 r  . większość   kredytobiorców
spłacających kredyty w walutach obcych na spłatę raty musiało zapewnić odpowiednią kwotę
w złotych . Następnie  bank  przeliczał  ją  na  walutę kredytu według ustalanego przez siebie
kursu sprzedaży . W większości przypadków kursy  te  były wyższe niż kursy kantorowe. W
rezultacie  klienci  płacili  za wyżone  raty  .   Było  to  szczególnie  odczuwalne  dla  klientów
banków,które stosowały wysokie kursy sprzedaży franków szwajcarskich.Dla przykładu 22 XII
2009 r. kurs sprzedaży franków w Dom Banku wynosił 2,98 zł .  Przeciętny kurs sprzedaży w
kantorach w tym samym dniu to 2,82zł  ( wg. www.kantory.pl ) . W rezultacie jeśli rata kredytu
wynosi 700 franków ,  to według kursu Dom Banku klient musi zapłacić 2086 zł . Kupując  franki
w kantorze  trzeba  za  nie  zapłacić 1974 zł  .  W  rezultacie  kredytobiorca  może  co  miesiąc
zaoszczędzić 112zł.Niestety niewielki odsetek osób spłacających kredyty walutowe skorzystało
z możliwości  jakie  dała im Rekomendacja SII.  W październikowym badaniu przeprowadzonym
przez Expandera tylko w PKO BP udział osób spłacających kredyty walutowe  bezpośrednio w
walucie można uznać za znaczący, wyniósł 19%. W pozostałych bankach nie przekraczał on 10%.
Przyczyną małej popularności spłaty kredytów bezpośrednio w walucie  jest  przede  wszystkim
stosunkowo niski stosunek uzyskanych korzyści w stosunku do ponoszonych kosztów (nie tylko
finansowych).W większości banków spadek wysokości raty w wyniku zakupu waluty w kantorze
nie  jest  tak  duży  jak  w  przypadku  Dom  Banku . W  przypadku raty wynoszącej 700 franków 
przeciętnie można obniżyć ratę o ok.40zł . Tymczasem dokonanie zmiany sposobu spłaty wiąże się
zwykle z koniecznością zapłacenia kilkuset złotych prowizji . Poza tym kupno waluty w kantorze i
wpłacanie  jej  w  kasie  banku  wymaga  czasu . Poza  tym  nie  wszystkie banki  przyjmują  wpłaty
waluty w kasie. Innym rozwiązaniem może być wykonanie przelewu z innego banku. Z tym wiążą
się  jednak  wysokie  prowizje ,  które  w  znacznym  stopniu  mogą ograniczyć opłacalność całej
operacji.W rezultacie najprawdopodobniej większość kredytobiorców uznała, że zmiana waluty
spłaty im się po prostu nie opłaca lub zysk jest mniejszy niż wartość czasu jaki muszą na
to poświęcić.

Rodzina na swoim

W 2009 r.  bardzo duże znaczenie zyskały preferencyjne kredyty udzielane w ramach programu
rodzina na swoim .  Jedną z przyczyn sukcesu jaki  odniósł  on w  mijającym  roku  był  znaczący
wzrost limitów  cen  mieszkań jakie można było  finansować preferencyjnym kredytem .  Do końca
2008 roku podstawową przeszkodą w uzyskaniu kredytu z dopłatą do odsetek była bardzo niska
dostępność mieszkań spełniających warunki programu . Bardzo  trudno  było znaleźć  mieszkanie,
którego  cena  była  na  tyle  niska ,  że  mieściła  się  w  limicie .  Jednak  od  I kwartału 2009 roku .
zmieniony został system wyliczania limitów. Wcześniej maksymalna cena była liczona jako 130 %
przeciętnego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia  1 m 2  powierzchni. Od  stycznia
przelicznik  został  podniesiony  do 140 % .  W  rezultacie  istotnie  wzrosły  limity cen,a co za tym
idzie  liczba  mieszkań , które można było kupić  za  preferencyjny kredyt  .  Na  tym  podwyżki  się
jednak nie skończyły.W każdym kolejnym kwartale limity nadal rosły .  W rezultacie w  IV  kwartale
2009 r.przeciętny limit był o 25 % wyższy niż przed rokiem . Efekt spotęgowały jeszcze spadające
ceny mieszkań . W rezultacie w 2009 r . program   Rodzina  na  swoim  cieszył się coraz większa
popularnością. Podczas, gdy w styczniu wartość udzielonych kredytów z dopłata wynosiła około
100 mln ,  to   w   najlepszym  miesiącu   , czyli lipcu było to ok. 605 mln .  W  drugiej  połowie  roku
miesięczna kwota kredytów utrzymywała się już poniżej 600 mln , ale  ani razu nie spadła poniżej
500 mln (nie uwzględniając grudnia, za który dane jeszcze nie są znane).