Emerytury  są  i  będą  niskie ,  oszczędzanie  na starość to wciąż slogan. W efekcie
wielu  ludzi będzie  w  jesieni  życia  klepało  biedę ,  mieszkając ... w  dużych,  drogich
domach. Chyba  że  będą  mogli  potraktować  swoją  nieruchomość  jako  IV  filar.

Agnieszka Wachnicka z Ministerstwa Finansów często otrzymuje telefony od starszych
osób , które chcą  się  dowiedzieć,  kiedy  będą mogły skorzystać z oferty odwróconego
kredytu hipotecznego . O  to  samo zapytaliśmy ją  i  my:  -  Aktualnie  nad  przepisami  w
zakresie prawa  cywilnego  pracuje  Ministerstwo  Sprawiedliwości.  Kiedy projekt wróci
do  Ministerstwa  Finansów,  rozpoczniemy  procedurę  legislacyjną  -  mówi.

Dla  osób  po  sześćdziesiątce , którym  emerytura  nie  wystarcza  na  życie,  ale  mają za
to mieszkanie lub dom, kredyt hipoteczny odwrócony mógłby oznaczać koniec finansowych
problemów.  Idea  jest  taka:  pod  zastaw  domu  klienta  instytucja  finansowa wypłaca mu
pieniądze .  W  zależności   od   umowy   może  to  robić  okresowo  ( dożywotnia  renta ) ,
jednorazowo  -  za  to  całą  kwotę  od  razu  lub  po  prostu  otwierając  dla  niego   linię
kredytową do określonej sumy. Egzekucja spłaty odbywa się już po jego śmierci. Wówczas
bank  lub  inna i nstytucja  finansowa  sprzedaje  mieszkanie,  zabiera  swoją  część, a jeśli
coś zostanie, przekazuje to spadkobiercom.

Dlaczego to kredyt do góry nogami?

  
Po śmierci wszystko jedno?

Brak przepisów pozwalających na wprowadzenie kredytów hipotecznych odwróconych
wykorzystał  Fundusz  Hipoteczny   Dom  (  szeroko pisaliśmy  o t ym  w  artykule  "  Spokojna
starość w zamian za dom"). Swoją ofertę oparł na przepisach umowy dożywocia. W momencie
podpisania   umowy   fundusz   staje  się  właścicielem  nieruchomości ,  w  zamian  wypłaca
klientowi  dożywotnią  rentę.  Jej  wysokość  zależy  od  wartości  nieruchomości oraz wieku
dożywotnika .  Rzecz  w  tym,  że  -  mówiąc  brutalnie  -  funduszowi  na  rękę  jest  szybka
śmierć osoby,  z  którą  podpisuje  umowę;  wtedy  nie  ma  już  wobec  niej  zobowiązań, a  z
nieruchomością robi, co chce.  Oczywiście  kij  ma  dwa  końce.  Jeśli  dożywotnik  żyje  długo,
wówczas fundusz może stracić. Ryzykują obie strony.

-  W   przypadku   hipoteki   odwróconej   nie   następuje   przeniesienie   prawa    własności
nieruchomości.  Kredytobiorca  aż  do  swojej  śmierci  pozostaje  właścicielem  nieruchomości
i  może  nią  rozporządzać,  a  nawe t sprzedać,  ale  wówczas musi spłacić zaciągnięty kredyt
-  mówi  Agnieszka  Wachnicka. Przy umowach sprzedaży mieszkania z prawem dożywocia to
fundusz jako właściciel  -  jeśli chce  -  może zbyć taką nieruchomość, co jednak  -  zaznaczmy
- nie przekreśla praw dożywotnika.

Kolejna  ważna  kwestia :  w  przypadku  umów  opartych  na  prawie dożywocia  nie  ma
zabezpieczenia   spadkobierców .   Rodzina   nie   może  się  ubiegać o  nieruchomość  ani  o
pieniądze z jej sprzedaży.
-  Przy  kredycie hipotecznym  odwróconym jest  inaczej.  Z  kwoty uzyskanej ze sprzedaży
nieruchomości   bank   zaspokoi   wyłącznie   przysługującą   mu   wierzytelność   z  tytułu
odwróconego kredytu hipotecznego,  a  jeżeli  będzie  ona  niższa  niż kwota ze sprzedaży
nieruchomości, resztę zwróci spadkobiercom.  W przypadku braku spadkobierców,  zgodnie
z prawem spadkowym, przekaże pozostałość na rzecz gminy lub Skarbu Państwa  -  mówi
Wachnicka.

A dzieci coś dostaną?

Kredyt hipoteczny odwrócony mógłby być jednym z ważniejszych produktów finansowych
adresowanych  dla  ludzi  po  sześćdziesiątce .  Banki j ednak  ostrożnie  wypowiadają  się 
o  wprowadzeniu  tego  rodzaju  kredytów  do  oferty .  Jest  wiele  spraw ,  które  należy
doprecyzować.

- Odstąpienie  bankowi mieszkania lub domu w zamian za dożywotnią rentę  oznaczałoby
szereg   wyzwań ,  związanych  między  innymi  z  przejęciem  nieruchomości  po  śmierci
kredytobiorcy,  a  także  rozporządzaniem  przez  bank  po jej przejęciu  -  mówi  Agnieszka
Nachyła z Banku Millennium.

Resort finansów chce, aby instytucje finansowe bezwzględnie brały pod uwagę prawa
spadkobierców.  Jeżeli  tylko  chcą  spłacić  kredyt  i  nabyć  nieruchomość, bank powinien
im to umożliwić.

Innym problemem jest monitorowanie wartości i jakości nieruchomości w trakcie procesu
kredytowania.  Umowa  musi  być też tak pomyślana,  by  na  koniec  okresu kredytowania
wartość zastawu  pokryła  kwotę  kredytu  wraz  z odsetkami.  Nie ma więc co liczyć na to,
że bank wypłaci kwotę, którą warte jest mieszkanie...

Do tego trzeba dodać sposób, w jaki ma być pisana: maksymalnie prosty. -  Wzajemne
relacje  klient   -  i nstytucja  finansowa  muszą  być  uregulowane prawnie.  Klient,  który
w  przypadku  tego  produktu  będzie  osobą  starszą,  musi  otrzymać  informację  jasną i
czytelną, nie pozostawiającą żadnych pytań  -  mówi  Agnieszka  Wachnicka.

Brak  odpowiednich odpowiednich uregulowań prawnych i wciąż trudna sytuacja na  rynku
finansowym to nie jedyne argumenty, które studzą entuzjazm przed wprowadzeniem takiego
produktu. W Polsce dochodzi jeszcze sprawa mentalności.

-  Nieruchomość  nadal  traktowana  jest  przez  wiele  osób  jako  dobro  specjalne.  Lokal
mieszkalny stanowi często jedyne wartościowe aktywo w rodzinie. Przekazany z pokolenia
na pokolenie może pomóc w poprawie sytuacji mieszkaniowej. Bierzemy jednak pod uwagę,
że z czasem sytuacja może ulec zmianie, a popularność produktów typu reverse mortgage
w Polsce  jest jeszcze kwestią  wzbogacenia  się  polskiego społeczeństwa i zmian w  jego
strukturze   -   mówi   Agnieszka   Nachyła  z  Banku  Millennium .  Ale  starszych  właścicieli
nieruchomości, których dzieci mają zabezpieczoną przyszłość, własne "M" i nie oczekują
finansowego wsparcia ze strony rodziców, będzie przybywać.

Robert  Majkowsk i z  Funduszu  Hipotecznego  Dom  ten   potencjał  widzi już  teraz. -
Początkowo myśleliśmy, że nasze rozwiązanie jest jedynie dla osób bez spadkobierców
- przyznaje. Okazuje się, że 30  procent  ich  klientów ma rodzinę. Średni wiek klienta  to,
jak  zdradza,  77  lat.  Lecz  tego, ile  umów  udało się zawrzeć Funduszowi od początku
istnienia ,  nie  ujawnia.   -   Do  końca  roku  zgłosiło  się  do  nas  ponad  800  osób
zainteresowanych naszą ofertą - mówi ogólnikowo.

W Polsce rynek usług finansowych dla osób starszych raczkuje, lecz to będzie się zmieniać.
W Stanach Zjednoczonych reverse mortgage funkcjonuje od blisko pół wieku, popularne są
też  w  Australii,  Wielkiej  Brytanii,  Kanadzie .   Korzystają  z  niej  ludzie  starsi  we  Francji
czy  -  z naszego regionu  -  na Węgrzech. Powody,  dla których ludzie są gotowi  poświęcić
własne  mieszkanie,  badała organizacja American Association of Retired Persons.  Pieniądze
z kredytu wykorzystywane są na naprawę domu, poprawę jakości życia, codzienne wydatki.
Niektórzy zaciągają ten kredyt,  by spłacić nim inne zobowiązania.  A  dla  części  to  ostatnia
deska ratunku w obliczu niespodziewanych sytuacji życiowych.  W  Polsce j eszcze  na  nią
czekamy.  I  może  warto  czekać  dłużej,  byle  tylko  przepisy  odpowiednio  zabezpieczały
kredytobiorców i reverse mortgage rzeczywiście mogła być deską ratunku, a nie  brzytwą,
której chwyta się tonący...